Refinancovanie hypotéky nie je vždy možné a výhodné. Aké sú pravidlá?

V súčasnosti sme v dôsledku legislatívnym zmien (nový zákon 90/2016 o úveroch na bývanie platný od 21.03.2016) a konkurenčného boja jednotlivých bánk svedkami pomerne rýchleho znižovania úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch určených na financovanie bývania. Väčšina dlžníkov si preto kladie otázku, či má stále primerané náklady na svoju hypotéku. Odpoveďou je obvykle, že nie a môže to byť lepšie. Hlavným nákladom pri existujúcej hypotéke je samotný úrok, ktorý sa platí z dlžnej istiny. Najvhodnejšou možnosťou, ako znížiť svoje náklady, je preto dosiahnuť zníženie úrokovej sadzby. Nižšie vám prinášame postup, ako tohto cieľa dosiahnuť.

Refinancovanie hypotéky nie je vždy možné a výhodné. Aké sú pravidlá?

 Zníženie preplatenia na existujúcej hypotéke

Súčasné hypotéky s prvým čerpaním alebo posledným výročím v rokoch 2011-2014 majú úrokové sadzby od 2,5 do 4,5% p.a. (ročne). Aktuálne sú možnosti získať na refinancovanie súčasnej hypotéky úročenie vo výške od 1,19% do 1,95% p.a. Výsledná úroková sadzba je závislá od LTV (pomer objemu úveru/nesplatenej istiny s pokutou a poplatkami ku hodnote zabezpečenia/ručenia/cene nehnuteľnosti) a dĺžky fixácie úrokovej sadzby. Predtým, než sa s bankou môžete začať baviť o nižšej úrokovej sadzbe, tak je potrebné splniť niekoľko podmienok. 

Kedy je možné refinancovať hypotéku do inej banky

Refinancovanie hypotéky má svoje pravidlá. Ak uvažujete o prechode s úverom do inej banky, tak to má niekoľko podmienok:

  • aktuálna hypotéka je splácaná minimálne 12 mesiacov,
  • za posledných 6 (resp. 12) mesiacov nevzniklo omeškanie dlhšie ako 5 dní,
  • nehnuteľnosť je skolaudovaná,
  • nehnuteľnosť je udržiavaná a jej hodnota v čase sa neznížila,
  • právny stav nehnuteľnosti je akceptovaný bankou (druh stavby, ťarchy, prístup k RD).

 

Splácanie hypotéky minimálne 12 mesiacov je pre banku dôležité z dôvodu, že potrebuje overiť úverovú históriu klienta z hľadiska rizika budúceho splácania úveru.

Omeškanie so splácaním hypotéky je obozretne pre podnikajúcu banku signálom súčasných či budúcich problémov. Od klienta preto vyžaduje, aby sa to nestávalo pravidelne, a to minimálne za obdobie posledných 6 mesiacov pred procesom znižovania úrokovej sadzby. 5 dní omeškania je hranica, ktorú zvyknú banky tolerovať a takúto informáciu o omeškaní väčšinou ani nezasielajú do úverového registra. Je však pravda, že nemajú rady (hoci aj krátke) omeškania, ktoré sú pravidelné. Tu odporúčame upraviť dátum splatnosti splátky na iný deň v mesiaci. Omeškanie sa tým veľmi pravdepodobne vyrieši.

Kolaudácia nehnuteľnosti je pre banku dôležitá pre zníženie rizika straty, ktoré môže vzniknúť v budúcnosti pri nesplácaní hypotéky. Lepšie sa jej bude predávať skolaudovaná nehnuteľnosť ako neskolaudovaná. Ide tu najmä o úvery poskytnuté na výstavbu rodinných domov, ktorá môže trvať aj 4 roky a samotná kolaudácia i ďalší 1 rok.

Udržiavaná nehnuteľnosť je pre banku zaujímavá skôr ako tá bez údržby. Hodnota nehnuteľnosti sa každým rokom znižuje (odhliadnuc od rastu cien vyvolaných pretlakom dopytu kupujúcich) v dôsledku amortizácie (plynutia životnosti materiálov použitých na stavbu). Zastaviť tento proces môže len pravidelná údržba a opravy bežných i menej predvídateľných porúch.

Právny stav nehnuteľnosti je pre banku veľmi dôležitý údaj. Posudzuje sa najmä druh nehnuteľnosti (byt, rodinný dom, apartmán, nebytový priestor, ...), stav kolaudácie (rozostavaná/skolaudovaná), existujúce ťarchy (najmä záložné práva) a prístup k nehnuteľnosti.

Pri druhu nehnuteľnosti je u bánk záujem najmä o byty a rodinné domy. V minulosti sa hypotéky poskytovali aj na apartmány a nebytové priestory. Obidva typy síce slúžili v konečnom dôsledku na bývanie, ale v súčasnosti je záujem bánk o refinancovanie úverov na tento druh bývania len minimálny. Nie je to však nemožné.

Existencia ťarchy na liste vlastníctva nehnuteľnosti nie je automaticky prekážkou na refinancovanie hypotéky. Dôležité je, o aký druh ťarchy ide. Akceptované je hlavne záložné právo súčasnej banky, záložné právo stavebnej sporiteľne či ŠFRB, záložné právo v prospech vlastníkov bytov, záložné právo v prospech mesta/obce v dôsledku zľavy z kúpnej ceny. Neakceptované ťarchy sú najmä doživotné užívanie, súdne spory, exekučné konania a pod.

Prístup k nehnuteľnosti je dôležitý najmä u rodinných domov. Právne zaručené právo prístupu na pozemok, kde sa nachádza nehnuteľnosť, je dôležité z hľadiska znižovania rizika v budúcnosti pri prípadnom nesplácaní úveru. Prístup môže byť zabezpečený (spolu)vlastníctvom pozemku až ku hlavnej ceste alebo vecným bremenom na takýchto pozemkoch v prospech vlastníka tejto nehnuteľnosti

Ako na samotné refinancovanie hypotéky

Proces získania nižšej úrokovej sadzby má viacero možností. Odporúčame preto obrátiť sa na odborníka – hypotekárneho špecialistu. Pre základnú orientáciu vám prinášame stručný popis možností, ako znížiť úrok na súčasnej hypotéke. Zníženie sadzby je možné len v prípade, ak úver, dlžník a nehnuteľnosť spĺňa podmienky bánk (viď odsek vyššie). Proces je možné vykonať nasledovne:

1) Počkať si na výročie fixácie
2) Osloviť súčasnú banku so žiadosťou o prehodnotenie sadzby
3) Osloviť iné banky so žiadosťou o refinancovanie hypotéky

Ak máte menej ako 1 rok do výročia fixácie, tak je veľmi pravdepodobné, že sa vám oplatí počkať si na výročie fixácie hypotéky. Úspora, ktorú by ste dosiahli nižším úrokom, by bola pravdepodobne menšia ako výška poplatku súvisiaca so zmenami na súčasnej hypotéke. Vaša aktuálna banka vám minimálne 2 mesiace pred týmto dátumom zašle aktuálnu ponuku podmienok na ďalšie časové obdobie.

Ak je časové obdobie dlhšie ako 1 rok a úroková sadzba vyššia ako 2,5% p.a., tak je pravdepodobne výhodné uvažovať o refinancovaní úveru. Ideálne je osloviť v prvom kroku súčasnú banku so žiadosťou o prehodnotenie súčasnej úrokovej sadzby. Banka vám vypracuje ponuku. V prípade jej akceptácie ju podpíšete. Táto zmena je obvykle spoplatnená za zmenu zmluvných podmienok. Výška poplatku je v bankách individuálna. Priemer je na úrovni 100-150€ jednorázovo.

Ak vám súčasná banka dá ponuku, ktorá je lepšia ako súčasné znenie zmluvy, ale stále nie dosť dobrá oproti možnostiam na trhu, tak je pravdepodobne najlepšie začať uvažovať o refinancovaní hypotéky do inej banky. Je vždy lepšie osloviť viacero bánk. Na to, aby ste tak nemuseli robiť osobne a strácať tak svoj vzácny čas a energiu, je vhodné prenechať do hypošpecialistovi zo spoločnosti, ktorá spolupracuje so všetkými bankami na trhu.

 

Autor hypotekárnej poradne: hypotekárny špecialista Martin JÁNOŠ