Kúpa nehnuteľnosti do (bez)podielového vlastníctva a pri zúženom BSM

Súčasná doba prináša rôzne životné situácie. Nie je preto nezvyčajné, keď jeden z partnerov podniká alebo je medzi nimi väčší vekový rozdiel. Zvyčajne takúto situáciu pri kúpe nehnuteľnosti riešia formou nadobudnutia do podielového vlastníctva (partneri) alebo zrušením či zúžením bezpodielového vlastníckeho práva manželov.

Kúpa nehnuteľnosti do (bez)podielového vlastníctva a pri zúženom BSM

Aké sú výhody a nevýhody podielového vlastníctva a zúženého BSM?

Bezpodielové vlastnícke právo vzniká manželom, ktorí uzatvorili manželský zväzok a svoje majetkové práva si nijako neupravili. Týka sa však len nehnuteľností nadobudnutých počas manželstva a to formou kúpy. BSM vzniká tiež pri refinancovaní úveru počas manželstva, ak tento bol čerpaný za stavu slobodná/-ý, rozvedená/-ý, vdova(-ec) jedného z tejto dvojice. Takéto BSM sa však týka len hypotéky (záväzku) a nie samotnej nehnuteľnosti.

V prípade, že jeden z manželov nadobudne nehnuteľnosť formou dedenia alebo daru, vznikne mu na takejto nehnuteľnosti výlučné vlastnícke právo nespadajúce do bezpodielového majetku manželov (na ktoré by sa prihliadalo v prípade rozvodu manželov a následného majetkového vysporiadania).

Podielové vlastnícke právo na nehnuteľnosti môže vzniknúť partnerom, ktorí ešte neuzatvorili spoločné manželstvo alebo manželom, ktorí si po uzatvorení manželstva zrušili bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a nehnuteľnosť nadobúdajú až po jeho zrušení.

Zrušenie BSM hneď (i neskôr) po uzatvorení manželstva sa využíva najmä vtedy, ak je jeden z manželov podnikateľ (najmä živnostník) a manželia chcú znížiť riziko zásahu do vlastníckeho práva v budúcnosti v prípade, že by sa jeho partnerovi – podnikateľovi – nedarilo až tak, že by musel svoje záväzky z podnikania uhradiť formou predaja nehnuteľnosti.

Tretí prípad môže nastať vtedy, ak dôjde pri kúpe konkrétnej nehnuteľnosti k dohode manželov o zúžení BSM formou notárskej zápisnice alebo dohody schválenej súdom. Obvykle sa tak stáva vtedy, ak je medzi manželmi výrazný vekový rozdiel alebo sú tam rodinné či iné záujmy na takomto riešení vlastníckeho práva.

Ak sa už rozhodujete, že si zrušíte alebo zúžite BSM, tak by ste mali poznať rozdiely:

  • pri zrušení BSM sa každý majetok, vrátane nehnuteľnosti, nadobúda do podielového vlastníckeho práva automaticky. Nie je potrebné na každý majetok/nehnuteľnosť riešiť jej nadobudnutie formou novej notárskej zápisnice alebo súdnym rozhodnutím. Z hľadiska práva sa tak každý z manželov stáva samostatná osoba bez vzťahu k druhému z manželov. Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku však banky pri výpočte nákladov obvykle do výdavkov rátajú životné minimum na obidve dospelé osoby a to aj napriek tomu, že z hľadiska práva sú samostatné subjekty. Banky tuto uprednostňujú skutočnosť, že obidve osoby bývajú v spoločnej domácnosti a aj tak zdieľajú spoločné výdavky.

 

  • pri selektívnom zúžení BSM na vopred určený majetok je podstatné dobré znenie notárskej zápisnice alebo súdneho rozhodnutia. Dôležité z hľadiska banky je nielen definícia ohľadom nadobudnutia vlastníckeho práva, ale aj určenie, kto a za akých podmienok môže s nehnuteľnosťou narábať, najmä vo vzťahu ku zakladaniu nehnuteľnosti a jej ručením za úver (oprávnenie na zriaďovanie záložného práva k nehnuteľnosti na katastri). Veľa ľudí na túto oblasť vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zabúda. Následne ich to stojí čas i peniaze pri vypracovaní novej dohody o zúžení BSM. Môžu tak prísť o výhodné financovanie alebo vysnívanú nehnuteľnosť.

 

 

Autor hypotekárnej poradne: hypotekárny špecialista Martin JÁNOŠ

http://www.gepardfinance.sk/martin-janos