Hypotéky pre ľudí po 40-tke - čo sa zmení a ako ovplyvnia mladých?

Čo sú to strieborné hypotéky a čo sa plánuje zmeniť v oblasti poskytovania úverov od januára 2023?

Strieborné hypotéky sú hypotéky, pri ktorých splatnosť prevyšuje vek žiadateľa 65 rokov. V dôchodkovom veku môže dôjsť k tomu, že žiadateľ nebude mať dostatočne vysoké príjmy na splácanie hypotéky. Začnú totiž platiť nové pravidlá Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré majú obmedziť zadlžovanie klientov v dôchodkovom veku. Ak teda bude mať žiadateľ úveru viac ako 40 rokov, od januára mu banka môže schváliť nižší úver. V súčasnosti je možné  splácať hypotéky do 70 rokov, niektoré banky to umožňujú aj do 75 rokov.

Ako sa výška hypotéky posudzuje v súčasnosti a ako sa bude posudzovať po zmenách od januára?  

V súčasnosti sa výška hypotéky posudzuje na základe ukazovateľa DTI (Debt to Income), ktorý vyjadruje  pomer celkovej zadlženosti žiadateľa o úver k čistému ročnému príjmu. DTI je momentálne  8-násobok čistého ročného príjmu a ten sa nesmie prekročiť. Po novom začne DTI klesať, a to u klientov nad 40 rokov. S každým  ďalším  rokom počnúc vekom 41 rokov sa maximálny úverový rámec zníži z hodnoty 8 o 0,25 a môže sa dostať až na minimum 3.

Príklad z praxe:
Klient, 44 rokov, príjem 1 000,- €
Max. limit: 96 000,- € (8-násobok ročného príjmu)

ZMENA od 1.1.2023:
DTI hodnota sa zníži na 7 (pretože má 4 roky po 40-tke, teda 4 x 0,25 = 1)
Max. limit: 84 000,- €

Preto je ideálne mať splatnosť len do 65 rokov.

Ktoré kritéria okrem DTI majú ešte vplyv na výšku úveru?

DTI nie je jediným kritériom, ktoré banky posudzujú. Do úvahy sa berie aj tzv. DSTI (Debt Service to Income), ktoré hovorí o tom, že výdavky na všetky splátky nesmú prekročiť 60% z čistého príjmu, avšak po odpočítaní životného minima. Žiadateľom teda musí zostať 40% z príjmu ako finančná rezerva. Banky zároveň používajú aj tzv. stresovanie, čo znamená, že overujú splácanie úveru aj pri možnom navýšení úrokovej sadzby. Ak by došlo k prípadnému zvýšeniu úrokov, klient musí mať stále na úhradu splátky. Pri tomto kritériu stres testu sa teda žiadateľovi počíta splátka úveru s úrokom o 2% vyšším, ako je reálna ponuka úrokovej sadzby.

Všetky tieto kritéria banka vyhodnocuje a na základe nich určí maximálny možný limit pre klienta.

Koho sa zmeny od 1.1.2023 budú dotýkať najviac? Ovplyvnia aj mladých ľudí?

Najviac sa tieto zmeny dotknú, pochopiteľne, žiadateľov po 40-tke. Avšak ovplyvnia aj tých, ktorí sú po rozvode, bez partnera, taktiež slobodné mamičky, resp. každého, kto ide do úveru sám len s jedným príjmom. Ďalej tých, ktorí nemajú dostatočné vlastné zdroje na doplatenie kúpnej ceny. Nové pravidlá sa budú tykať aj ľudí, ktorí si vyberajú drahšie nehnuteľnosti vzhľadom na lokalitu.

V neposlednom rade sa to dotkne aj mladých ľudí, ktorí nemajú dostatočný príjem a do úveru vstupujú so svojimi rodičmi ako spoludlžníkmi. Ich vek bude po novom determinovať výšku úveru, keďže ich DTI sa bude znižovať a tým pádom získa aj mladý žiadateľ nižší uver. Ak by sa skrátila splatnosť, narastie tak zasa splátka, a tým pádom bude limit opäť nepostačujúci.

Čo odporúčate aktuálnym záujemcom o hypotéku?

Záujemci, ktorí chcú riešiť bývanie v blízkej budúcnosti, doporučujem, aby hypotéku riešili ešte do konca roka. V prípade, že nemajú ešte vybratú konkrétnu nehnuteľnosť, existuje možnosť ,,hypotéky naopak.“ Sú banky, ktoré vedia úver schváliť aj na 6 mesiacov vopred, a teda žiadatelia nemusia dodať nehnuteľnosť hneď, ale do šiestich mesiacov od schválenia hypotéky. Tým pádom majú garantovanú výšku úveru a sadzbu, ktorá je aktuálne na trhu.