Hypotéky po úrokovej revolúcii. Ako vybrať tú správnu?

V posledných týždňoch sme svedkami výraznejšieho znižovania úrokových sadzieb na spotrebných a hypotekárnych úveroch. Banky menia svoju ponuku pomerne často a kladú si v nej rôzne podmienky. Výsledkom toho je, že nie každý človek, potencionálny klient, sa na prvý pohľad vyzná v tejto ponuke. Viete podľa čoho zistíte, ktorá hypotéka je pre Vás tá najvhodnejšia? Vravíte, že nie? Na rýchle zorientovanie sme pre Vás nižšie pripravili pomôcku, no pre najlepšiu hypotéku spomedzi všetkých ponúk šitú konkrétne pre Vás je skutočne najlepšie osloviť kvalitného hypotekárneho špecialistu. Prečo?

Hypotéky po úrokovej revolúcii. Ako vybrať tú správnu?

Porovnávame náklady na hypotéku a nielen úrokovú sadzbu

     Výber najvhodnejšej hypotéky pre konkrétneho klienta nie je jednoduchý proces. Začína presne cielenými otázkami o tom, aký druh hypotéky klient potrebuje, pokračuje s tým, aké sú zámery s týmito financiami a končí otázkami o tom, aké má príjmy, výdavky a celkovú finančnú situáciu.

V súčasnosti je pri výbere hypotéky hlavným kritériom rýchlo vyberajúceho alebo menej do problematiky vidiaceho klienta, úroková sadzba hypotéky. Je pravda, že úroková sadzba je podstatným kritériom pri zvažovaní výhodnosti hypotéky, ale nemala by byť tým jediným. K ďalším zvažovaným kritériám patria:

  • dĺžka fixácie (garancie) úrokovej sadzby,
  • náklady na poskytnutie hypotéky,
  • poplatky za predčasné splatenie úveru
  • a nie bezvýznamným kritériom v praxi býva aj výška LTV či účel hypotekárneho úveru (investícia, refinancovanie, konsolidácia, rekonštrukcia, vysporiadanie BSM, bez účelu).

 

Aké parametre hypotéky treba zvažovať

     Banky pristupujú ku každému klientovi a jednotlivému obchodu veľmi individuálne. Dá sa však povedať, že stále sledujú tie isté základné informácie. Zaujíma ich najmä účel hypotéky, fixácia úrokovej sadzby, LTV, lokalita nehnuteľnosti, úverová história klienta a jeho príjmová/výdavková súčasnosť.

Pre klienta sú dôležité aj náklady na samotné poskytnutie hypotéky. K nim patrí nutnosť vyhotoviť znalecký posudok (byt 100-150€, rodinný dom 150-200€), poplatok za poskytnutie úveru (do 1% z objemu, max. 1.000€) či poplatok za vklad záložného práva do katastra (51-66€/1 nehnuteľnosť resp. 1 záložné právo).

     Pomerne bežné náklady, ktoré môžu v súvislosti s hypotékou a jej čerpaním vzniknúť, sú náklady na poistenie nehnuteľnosti, na zriadenie bežného účtu či presmerovanie výplaty a bežných platieb klienta. Bankou ponúkanými a občas zvýhodňovanými nákladmi môžu byť poistenie úveru, životné poistenie či sporenie k bežnému účtu. Zriedkavo sa pri hypotéke môžu vyskytnúť aj iné výdavky. Patrí k nim náklad na notársku zápisnicu, poplatky za iné katastrálne konanie (kolaudácia, zmena/zápis geometrického plánu, stavebné/búracie povolenie a pod.) alebo náklady na potvrdenie z rôznych úradov, registrov či spoločností (sociálna, zdravotná poisťovňa, daňový úrad, bankový register, …).

Účel hypotéky

Hypotéka môže byť investičná (kúpa novej nehnuteľnosti), refinančná (prefinancovanie súčasnej hypotéky), konsolidačná (refinancovanie hypotéky + spotrebných či iných úverov), účelová (rekonštrukcia, vysporiadanie BSM, preplatenie investície, …) či bezúčelová. Pri jednotlivých účeloch môže byť zjednodušený, cenovo zvýhodnený a časovo zrýchlený schvaľovací proces.

Fixácia úrokovej sadzby

Fixácia či garancia nemennosti úrokovej sadzby na určité časové obdobie je výhodná pre klienta i banku. Majú tak lepší prehľad o svojich výdavkoch (banka príjmoch) na dlhšie časové obdobie vopred. Môžu tak lepšie plánovať a realizovať svoje finančné plány.

V súčasnosti je najvýhodnejšia 3-ročná fixácia sadzby. V ponuke sú ešte 1-, 5-, 7- a 10-ročná fixácia. Menej častá je možnosť fixovať sadzbu na 2, 4, 6 či 8 rokov. Najčastejší výber klienta je 3-ročná a potom 5-ročná fixácia. Je to však pre neho výhodné? Zvyčajne áno. Vzhľadom na to, že je predpoklad existencie nízkych úrokových sadzieb len do konca roku 2017, tak môže byť pre určitú skupinu klientov zaujímavá i 10-ročná fixácia. Tá sa pri súčasnom poklese úrokových sadzieb blíži k hodnote 2,00%. A to je určite menej ako je obvyklý 10-ročný priemer.

LTV

LTV (loan to value) alebo pomer úveru voči hodnoteniu ručenia (nehnuteľnosti) je pre banku dôležitý údaj. Na základe obozretného prístupu k riziku a odporúčaní NBS je bankami preferovaná hodnota 90% a menej. Niektoré úrokové sadzby začínajú veľmi nízko, ale sú nastavené na LTV do 50, resp. 70%. To sa však klient väčšinou dozvie až priamo v danej banke. Obvykle sú úrokové sadzby nastavené na úvery do 70%, do 80%, do 90% a nad 90% LTV. Pri každom klientovi preto treba porovnávať sadzby v bankách pre konkrétnu hladinu LTV, v ktorej sa chce pohybovať.

Úroková sadzba

Úroková sadzba je hlavným, ale nie jediným kritériom pre porovnanie výhodnosti hypotéky pre konkrétneho klienta. Výsledná úroková sadzba je kombináciou účelu hypotéky, fixácie sadzby, LTV, lokality a kvality nehnuteľnosti, výšky úveru, úverovej histórie klienta, súčasnej histórie klienta a jeho zázemia (vzdelania, praxe, dĺžke zamestnania, dĺžky existencie zamestnávateľa, …). V prípade, že klient má na stole rovnakú úrokovú sadzbu, tak treba zvážiť minimálne jedno kritérium. 

     Banky v súčasnosti v dôsledku novely zákona o úveroch platnej od 21. marca 2016, ktorá zavádza maximálnu pokutu za predčasné splatenie na výšku 1% (namiesto 4-5% doteraz), hľadajú spôsoby, ako túto potencionálnu stratu budúcich príjmov kompenzovať. Zavádzajú sa rôzne dotácie a príspevky na úrokovú sadzbu. Pri zvažovaní vhodnosti a výhodnosti ponuky je preto dôležité položiť si otázku: „Čo sa stane, ak hypotéku predčasne splatím?“ Napríklad z dôvodu predaja nehnuteľnosti. Odpoveď bude vo väčšine prípadov pravdepodobne rovnaká, a to, že budete musieť okrem pokuty do 1% z istiny vrátiť aj tú dotáciu či príspevok (podobne pri úvere pre mladých a štátnom príspevku počas prvých štyroch rokov).

 

Autor hypotekárnej poradne: hypotekárny špecialista Martin JÁNOŠ