Aké sú nové podmienky pre poskytovanie hypotéky z hľadiska účelu kúpy?

V tomto blogu sa pozrieme na hypotéku z hľadiska účelu kúpy nehnuteľnosti. K zaužívaným pojmom ako LTV, DTI, DSTI sa v poslednom období v súvislosti s rastúcimi úrokovými sadzbami pridal aj tzv. stress test. Všetky tieto skratky a pojmy ovplyvňujú výšku poskytnutej hypotéky. Poďme sa spolu pozrieť nielen nato, čo tieto skratky definujú, ale aj na názorné príklady, ako ovplyvňujú výšku hypotéku.

Petra, ty už máš niekoľkoročné skúsenosti s financovaním hypotekárnych úverov. Za svoju prax si si prešla rôznymi zmenami a nariadeniami Národnej banky Slovenska. Za posledné obdobie vydala NBS ďalšie nové zmeny, ktoré sa dotýkajú poskytovania hypoték a nie sú žiadateľmi veľmi pozitívne vnímané. Ako to vidíš ty?  

NBS pracuje na zmenách už dávno predtým, ako o nich informuje spoločnosť. Sú to dlho pripravované kroky, ktorými upravuje podmienky poskytovania úverov. Aj keď to tak nevyzerá, tieto zmeny sú pre trh užitočné, nakoľko prispievajú k stabilizácii ekonomiky a k zmierneniu rizík. Nadmerné zadlžovanie nie je z dlhodobého hľadiska udržateľné.  

V poslednom období sa v súvislosti s rastúcimi úrokmi zaviedol tzv. stress test, ktorý je potrebné brať do úvahy pri schvaľovaní hypotéky. Skús nám vysvetliť, čo stress test znamená v praxi.

Stress test (t.j. simulácia splátky s potenciálnym navýšením úrokovej sadzby) – tento ukazovateľ  sa zaviedol do procesu posudzovania žiadosti o hypotéku v nadväznosti na zvyšovanie úrokových sadzieb, ktoré začalo začiatkom roka 2022. Stress test súvisí s možným navýšením úrokovej sadzby, teda počíta s nárastom splátky na hypotéke o 2%. Stress test sa uplatňuje len pri posudzovaní žiadosti o hypotéku, nie pre spotrebné úvery, kde je úroková sadzba fixne zmluvne dojednaná na celú dobu splatnosti.

Okrem toho berú banky pri schvaľovaní hypoték do úvahy aj ostatné ukazovatele. Vieš nám na názorných príkladoch vysvetliť, ako ovplyvňujú výšku hypotéky?

LTV (anglicky Loan to value – pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti)

Banky v súčasnosti poskytujú nové hypotéky väčšinou do výšky 80% - tým sa teda myslí  hypotekárny úver s dlhšou dobou splatnosti, s nižšou úrokovou sadzbou. Je len veľmi málo výnimiek, kedy banky vedia schváliť 90 % hypotéku. Väčšina schválených hypoték s 90 % LTV je s prirážkou na úrokovej sadzbe, čo hypotéku samotnú predraží. Pri schválení takejto hypotéky hrá dôležitú úlohu hodnotenie klienta, tzv. skóring alebo rating, a taktiež druh a špecifikácia nehnuteľnosti. V takom prípade ide väčšinou o nehnuteľnosti, ktoré sú pre banky zaujímavé, či o nehnuteľnosti v krajských alebo okresných mestách.

 

DTI (anglicky Debt to income – celková zadĺženosť klienta k čistému ročnému príjmu)

Ide o ďalší ukazovateľ, ktorý banky sledujú. V praxi znamená, že banky môžu poskytovať maximálne 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľov.

Príklad:
Ak je Váš čistý príjem 1000 EUR mesačne, tak Váš úverový limit celkovo bude počítaný nasledovne:
1000 x 12 x 8 = 96 000 EUR 
Tento výpočet je však stále značne zjednodušený a nereflektuje prípadné iné záväzky (úvery, povolené prečerpania na účte alebo kreditné karty).

 

DSTI (anglicky debt service to income – pomer všetkých splátok voči čistému príjmu, teda povinná rezerva)

Ukazovateľ DSTI vyjadruje schopnosť splácať hypotéku. Je to pomer medzi splátkami všetkých finančných záväzkov a čistého príjmu, ktorý je znížený o životné minimum. Aktuálne od 1.7.2022 Ministerstvo práce sociálnych vecí a rodiny zverejnilo sumy povinného životného minima nasledovne:
 

Za životné minimum fyzickej osoby alebo fyzických osôb, ktorých príjmy sa posudzujú, sa považuje suma alebo úhrn súm:

• 234,42 € mesačne, ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu ,
• 163,53 € mesačne, ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu ,
• 107,03 € mesačne, ak ide o nezaopatrené dieťa alebo zaopatrené neplnoleté dieťa .

Výpočet súm životného minima v modelových situáciách:

Jednotlivec
Životné minimum jednotlivca, t. j. plnoletej fyzickej osoby, predstavuje sumu 234,42 € mesačne.

Jednotlivec s nezaopatreným dieťaťom
Životné minimum jednotlivca, t. j. plnoletej fyzickej osoby, s jedným nezaopatreným dieťaťom sa vypočíta nasledovne,
234,42 € + 107,03 € = 341,45 € mesačne.

Dvojica bez detí
Životné minimum dvojice bez detí sa vypočíta nasledovne,
234,42 € + 163,53 € = 397,95 € mesačne.

Dvojica s jedným nezaopatreným dieťaťom
Životné minimum dvojice s jedným nezaopatreným dieťaťom sa vypočíta nasledovne,
234,42 € + 163,53 € + 107,03 € = 504,98 € mesačne.

Dvojica s tromi nezaopatrenými deťmi
Životné minimum dvojice s tromi nezaopatrenými deťmi sa vypočíta nasledovne,
234,42 € + 163,53 € + 107,03 € + 107,03 € + 107,03 € = 719,04 € mesačne

Vyššie sme si spomenuli technické ukazovatele, ktoré vstupujú do procesu posudzovania žiadosti o hypotéku z hľadiska účelu kúpy. Okrem spomenutých ukazovateľov banky, samozrejme, posudzujú aj vek žiadateľa, úverovú históriu, exekučné záznamy (v prípade, že ich žiadateľ má), typ vzdelania atď. Toto celé nazývame skóring klienta, podľa ktorého následne banky ponúkajú klientom úrokovú sadzbu.

Zdroj: https://www.employment.gov.sk/sk/rodina-socialna-pomoc/hmotna-nudza/zivotne-minimum/vyska-zivotneho-minima-od-1-jula-2022.html